Вопрос: Организация является управляющей организацией, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирными домами (далее по тексту – МКД). С 01.01.2025 в соответствии с ч. 1 ст. 145 НК РФ организация стала плательщиком НДС по ставке 5%.
Как указано в ч. 1 ст. 154 НК РФ, налоговая база по НДС при реализации работ (услуг) определяется как стоимость этих работ (услуг) без включения суммы налога.
Моментом определения налоговой базы по НДС согласно ч. 1 ст. 167 НК РФ является наиболее ранняя из дат – день отгрузки работ (услуг) или день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего выполнения работ (услуг).
Управляющие организации в отношении собственников помещений в МКД выполняют (оказывают) работы (услуги) по содержанию общего имущества МКД и текущему ремонту МКД. Указанные работы входят в размер платы за содержание жилого помещения в МКД, который устанавливается общим собранием собственников помещений на срок не менее одного года (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Согласно п. 35 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, утвержденный размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному перечню работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества.
В свою очередь, в перечне работ (услуг) указываются работы (услуги), которые управляющая организация обязуется выполнять в течение срока действия перечня (год).
Размер платы за содержание жилого помещения в МКД выставляется собственникам помещений равными долями по 1/12 от общей стоимости работ (услуг), указанных в перечне.
Приемка работ собственниками помещений как заказчиками осуществляется путем подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр. В указанном акте указывается период, в котором выполнялись работы, и стоимость выполненных работ (оказанных услуг).
В результате ежемесячно возникает ситуация, когда размер начисленной собственникам в платежном документе стоимости работ по содержанию жилого помещения по 1/12 не совпадает со стоимостью фактически выполненных управляющей организацией и принятых собственниками по акту работ (услуг) за тот же период.
К примеру, в январе 2025 г. управляющая организация начисляет собственникам помещений 1/12 от стоимости работ (услуг) по подготовке к отопительному сезону, которые будут выполняться только в августе 2025 г. В акте выполненных работ за январь 2025 г. работы (услуги) по подготовке к отопительному сезону отражены быть не могут в силу их невыполнения.
Соответственно, согласно ч. 1 ст. 167 НК РФ момент отгрузки (оказания) услуг по подготовке к отопительному сезону возникает только в августе 2025 г., а все начисления по данной работе с января 2025 г. по август 2025 г. не должны формировать налогооблагаемую базу по НДС.
В какой момент определяется налогооблагаемая база по НДС в отношении работ (услуг) по содержанию жилого помещения, оказываемых управляющей организацией, – в момент выставления стоимости работ (услуг) в платежном документе (квитанции) или в момент фактического оказания услуг в виде подписания акта выполненных работ с собственниками помещений?

Ответ: Подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) установлено, что моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость, если иное не предусмотрено пунктами 3, 7 – 11, 13 – 15 данной статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Поэтому в случае, если оплата работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме производится собственниками помещений равномерно в течение календарного года, денежные средства (плата), полученные управляющей организацией в части, не являющейся оплатой работ (услуг), фактически выполненных (оказанных) организацией, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирными домами (далее – управляющая организация) в предыдущих налоговых периодах, включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 167 Кодекса.
В соответствии с подпунктом 14 статьи 167 Кодекса в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты, частичной оплаты предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) в счет поступившей ранее оплаты, частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы. При этом на основании пункта 8 статьи 171 и пункта 6 статьи 172 Кодекса сумма налога на добавленную стоимость, исчисленная с частичной оплаты, подлежит вычету после даты фактического выполнения работ (оказания услуг) в размере, не превышающем суммы налога, исчисленной со стоимости работ (услуг), фактически выполненных (оказанных) управляющей организацией в последующих налоговых периодах.
Согласно пункту 1 статьи 154 Кодекса при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.
Таким образом, при выполнении работ (оказании услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется управляющей организацией исходя из стоимости данных работ (услуг), выполняемых (оказываемых) фактически в каждом конкретном налоговом периоде, а денежные средства (плата), полученные налогоплательщиком в части, не являющейся оплатой работ (услуг), фактически выполненных (оказанных) управляющей организацией в предыдущих налоговых периодах, включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 167 Кодекса.
Также в соответствии с пунктом 3 статьи 162 Кодекса в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются денежные средства, полученные управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
При этом освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость ремонтных работ, оплачиваемых за счет средств данного резерва, Кодексом не предусмотрено.

Основание: ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 04.07.2025 N 03-07-11/65084