Вопрос: Об НДС при оказании застройщиком услуг по ДДУ, а также при выполнении им работ по строительству (созданию) объекта долевого строительства – жилого дома, если он применяет УСН.

Ответ: Согласно положениям глав 21 “Налог на добавленную стоимость” и 26.2 “Упрощенная система налогообложения” Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) с 1 января 2025 года организации, применяющие упрощенную систему налогообложения (далее – УСН), признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее – НДС).
На основании статьи 145 Кодекса в случае, если за календарный год, предшествующий календарному году, начиная с которого организация переходит на УСН, либо за предшествующий налоговый период по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у организации сумма доходов превышает в совокупности 60 миллионов рублей, такая организация не имеет оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС. В связи с этим операции по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, осуществляемые с 1 января 2025 года указанной организацией, подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДС в порядке, установленном главой 21 Кодекса.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Кодекса объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.
Перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) НДС, установлен статьей 149 Кодекса.
Так, согласно подпункту 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса от налогообложения НДС освобождаются услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, согласно которому объектами долевого строительства являются жилые дома либо входящие в состав многоквартирных домов жилые и (или) нежилые помещения, машино-места. Положения настоящего подпункта не применяются в отношении услуг застройщика, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию).
Таким образом, застройщик, применяющий УСН и не имеющий оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, предусмотренного статьей 145 Кодекса, при оказании с 1 января 2025 г. услуг на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, согласно которому объектами долевого строительства являются жилые дома либо входящие в состав многоквартирных домов жилые и (или) нежилые помещения, машино-места, применяет освобождение от налогообложения НДС на основании вышеуказанного подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса.
При этом отмечается, что освобождение от налогообложения НДС работ по строительству (созданию) объекта долевого строительства, выполняемых застройщиком при строительстве жилых домов, Кодексом не предусмотрено.
Принимая во внимание пункт 1 статьи 39 Кодекса, на основании которого реализацией работ признается передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, указанные работы, выполняемые застройщиком при строительстве жилого дома, подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке.

Основание: ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 10.06.2025 N 03-07-07/57306